30 novembre 2021
Ai sensi dell’art. 1404 del Codice Civile, nei contratti per persona da nominare, ove la dichiarazione di nomina avvenga entro il termine previsto (ovvero, tre giorni o il diverso termine concordato tra le parti), la persona nominata (cd. “eletto”) “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato”. In altre parole,
- da un lato, il contratto in cui è inserita la riserva di nomina si perfeziona in ogni caso già al momento della conclusione tra le due parti originarie (cd. “promittente” e cd. “stipulante”),
- dall’altro, per effetto della nomina da parte dello stipulante, i diritti e gli obblighi nascenti da tale contratto sono poi acquisiti dall’eletto con effetto retroattivo dal momento della stipula dello stesso (ex tunc).
Sul piano delle imposte indirette, ove tale contratto abbia ad oggetto un immobile, già al momento della conclusione del contratto originario:
- sono dovute l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecarie e catastali, secondo la disciplina “ordinaria” (ovvero, come se l’atto non contenesse la riserva di nomina);
- se la cessione è soggetta a Iva, il promittente dovrà emettere una fattura nei confronti dello stipulante per una somma pari a quella versata da quest’ultimo.
Quanto alla successiva dichiarazione di nomina:
- ai fini dell’imposta di registro, l’art. 32 del TUR dispone che essa: i) se “fatta nello stesso atto o contratto che contiene la riserva”, non subisce alcuna imposizione; ii) è, invece, “soggetta all’imposta di registro in misura fissa” se è esercitata, entro tre giorni dalla data dell’atto (il termine di tre giorni sul piano fiscale è perentorio, a prescindere dal più ampio termine concordato tra le parti: cfr. Agenzia delle Entrate, Circolare n. 18/E del 2013, par. 1.11); iii) in tutti gli altri casi, è soggetta all’imposta “stabilita per l’atto cui si riferisce la dichiarazione” (e, dunque, se il contratto era soggetto ad imposta di registro proporzionale, quest’ultima dovrà essere nuovamente applicata);
- con riferimento all’Iva, l’imputazione ex tunc degli effetti del contratto in capo all’eletto genera la necessità di un riallineamento fiscale dell’operazione; a tal fine, l’Agenzia delle Entrate ha individuato nelle note di variazione di cui all’art. 26, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972, lo strumento in grado di “addivenire alla raffigurazione dell’effetto risolutivo e della definitiva imputazione soggettiva dell’operazione” (cfr. Ministero delle Finanze, Direzione Regionale dell’Emilia-Romagna, Risoluzione n. 909-20845 del 2002, e Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 212/E del 2009). Più precisamente, la fattura emessa dal promittente allo stipulante dovrà essere oggetto di una nota di variazione in diminuzione, e il promittente dovrà contestualmente emettere una nuova fattura (per l’intero prezzo) nei confronti dell’eletto.
Pillola a cura di Enrico Canaletti .